¿Qué es un “mercado residencial tensionado”?

Una zona es declarada tensionada si cumple al menos alguno de estos criterios:

El costo medio del alquiler (o hipoteca) junto con suministros supera el 30 % de la renta media de los hogares. En los últimos cinco años, el precio de compra o alquiler ha subido al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC.

En Cataluña, ya se han declarado como zonas tensionadas 271 municipios, incluyendo Blanes, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Palafolls, Santa Susana, Pineda...

¿Qué implica esta regulación?

• Limitación de precios: los alquileres nuevos no pueden superar ni la renta anterior ni el índice de referencia, salvo penalizaciones.

• Obligaciones de transparencia: anuncios y contratos deben indicar:

Última renta de los últimos 5 años

Índice de referencia aplicado

Condición de “gran tenedor”

• Fraude a través de contratos temporales: si un alquiler temporal no demuestra bien su finalidad, se considerará que es un alquiler habitual, por tanto, sujeto a los límites tarifarios.

• Sanciones:

Leves: hasta 9 000 €

Graves (hasta +30 % límite): hasta 90 000 €

Muy graves (excesos >30 %, fraudes, costes indebidos): hasta 900 000 €

¿Cómo ha afectado esto al mercado?

Aproximadamente 3,7 % de bajada en Cataluña y 6,4 % en Barcelona durante el primer año de aplicación

En el primer trimestre de 2025, la caída fue del 4,7 % en toda Cataluña y casi 9 % en Barcelona

Un informe estatal señala una bajada del 4,9 % promedio en zonas tensionadas y del 8,9 % en Barcelona Conclusión: La norma logró una contención real en los precios del alquiler, especialmente visible en zonas más saturadas como Barcelona.

¿Ha habido alguna consecuencia contraproducente?

Descenso en la firma de nuevos contratos:

Entre abril y junio de 2024, los nuevos contratos en zonas reguladas bajaron un 17,2 %, frente a una subida del 1,6 % en zonas no reguladas

En el primer trimestre de 2025, se firmaron solo 27 716 contratos en Cataluña, un descenso interanual significativo respecto a los 34 503 del año anterior

Se trata del registro más bajo de contratos desde el verano de 2010

Crecimiento del parque de viviendas en alquiler:

A pesar del descenso de nuevos contratos, la cantidad de contratos vigentes aumentó: +8 967 en 2024

y +3 112 durante el primer trimestre de 2025, lo que sugiere más estabilidad

En torno a 11 807 hogares más en alquiler respecto al año anterior Conclusión: La regulación redujo la rotación del mercado—más estabilidad en duración de contratos—pero también provocó una caída notable en la oferta y en la firma de nuevos arrendamientos.

Auge del alquiler temporal/turístico

Incremento considerable de esta modalidad:

Se disparó en un 44,9 % durante 2024

En el primer trimestre de 2025, el alza fue del 52 %, representando ya el 11 % del total de contratos (antes era del 6,1 %) Informes más recientes indican que las rentas largas bajan, pero aumenta el alquiler de temporada, especialmente en Girona con una caída del 16 % en rentas largas.

Conclusión: El desplome de la oferta en alquiler de larga duración ha incentivado a muchos propietarios a recurrir al alquiler temporal, que elude la regulación, erosionando parte del efecto buscado por la ley. La ley logró enfriar ligeramente los precios, especialmente en zonas de alta demanda. Sin embargo, ha provocado efectos colaterales significativos en la oferta, inversión y modalidades de alquiler, lo que sugiere que sin políticas complementarias (como fomentar nueva oferta o regulación del alquiler temporal), los beneficios podrían quedar limitados a corto plazo.